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山东规划先行催生土地价值 中小城市孕育大商机
日期:[2009-6-9 14:50:33]   共阅[1535]次
山东省近年来在中小城市建设中,充分发挥城市规划的引导作用,城市规划由传统的供给导向型向需求导向型转变。新规划不仅成为全省形态开发和功能开发的重要标志,而且盘活了中小城市的有形和无形资产,成为引领中小城市建设不断升级的重要筹码。

  新章丘对接大济南

  章丘是济南市下属的县级市,位于该市西面。近几年,随着济南城区范围的不断扩大,紧邻的章丘与济南已经是零距离。因此,“大济南”也呼之欲出。

  但仅仅与济南实现城市对接显然不行,为了适应新形势需要,实现与济南真正意义上的大对接,章丘市提出要建设“济南大城市框架下富而美的新章丘”,在基础设施、城市、产业、科技、人才等方面与济南实现全方位对接。为此,他们专门请上海同济大学对城区重新进行了规划设计。近日,这一新规划已编制完成,并且成为人们关注的焦点。

  规划提出章丘的战略目标为“依托半岛城市群,以新区为开发建设载体,建设济南大城市框架下富而美的新章丘”;战略定位“济南的重要增长极,章丘发展的隆起区”;规划结构特点“圈层推进、多核生长、组团布局、模块空间、绿带隔离”。

  新城区范围西起章丘历城边界,东至西外环,北到济青路以北1公里,南到济王路以南2公里,此外包括政务区和大学园区在内的范围,总计面积145平方公里。

  新城区规划打破了章丘原有的封闭式建设模式,从新城区的外部环境和内部条件来看,新城区居住主体可划分为济南市区潜在居民、章丘潜在居民、居民点拆迁居民、工业区职工以及村落原有居民五部分。根据居住空间结构特点和“产城一体”的规划理念,居住的空间类型划分为:济王路以南居住环境优越的低密度别墅区或者高档住宅区;圣井、枣园、龙山等原有镇区;原有的村落居民点以及规划居民点等类型。

  按照规划,新城区要构建两公里生活圈,公共服务设施配套。规划区中涉及到拆迁的居民点,靠近中心集镇的向镇区迁移;周边没有大镇可依托的小村庄,选择合适地点聚集;居住于保护绿带中的居民点在继续保持其原有风貌的前提下进行优化。

  在规划区域的西部,四座城市产业岛镶嵌在绿地中,居住综合空间和产业综合空间珠联璧合,内有广场、商业和文化等综合功能核心区。

  在空间上形成三大圈层结构,从西向东依次为高新技术产业圈层,传统产业圈层和都市产业圈层。高新区将加快发展生物工程与制药、电子信息等高科技产业;传统组团重点发展能源和资源加工型等产业门类;都市工业组团将整合明水工业区存量资产,引导工业企业进行业态创新或转型,在改造原有产业的基础上,大力发展食品加工、旅游用品制造、文体办公用品等。

  为跳出低水平、低档次重复建设的怪圈,引导城市建设向生态化、精品化、超前化转变,该市还拿出一定资金从宏观、中观、微观三个层面,更加科学合理地制定城市建设“法定图则”,描绘城市大发展的宏伟蓝图。他们将开放的思路贯穿于城市规划,根据实际需求,从过去的单纯编制规划预测土地需求,向不断增强城市的承载功能转变,扩大了城市的容纳能力和综合服务功能。在实践过程中,章丘市坚持规划先行,充分发挥规划的指导作用,避免投资失误和盲目建设,保证了城市的快速健康发展。

  胶州“腾笼换鸟”天地宽

  胶州市是青岛的卫星城市之一。该市在城市化建设中,充分挖掘和发挥城市资产功能:每平方米土地投入几元至数十元的规划投资,换取的却是巨大的经济效益和社会效益。

  在新规划实施两年后,“生地”已经变成“熟地”。新城区的平均地价从最初的每亩2.3万元上升到25万元,许多国内外客商纷至沓来,争相在新城区投资置业,提升了这里的人气和商气。青岛胶州建设集团采用土地置换方式投资1.5亿元,建设4.6万平方米的市级机关办公大楼;深圳天健集团采用BT方式投资5000万元,建设11.26万平方米的市政广场;青岛胶州新城建设发展有限公司一次性开发20万平方米的住宅小区,1200套住房不到两个月即售出900多套。

  在旧城改造过程中,该市充分发挥“腾笼换鸟”的作用,通过规划统筹考虑老城区的人流、物流等因素,合理进行功能分区,优化城市发展布局,做到“宜商处经商,宜居处建房”。为体现老城中心区“寸土寸金”的商业价值,该市积极编制了旧城改造规划,把黄金地段的亏损企业及行政事业单位等有计划地实施搬迁,在原有地段发展第三产业,吸引更多的人流、物流、资金流。

  该市将总工会从市中心搬迁到东部开发区的盐碱滩上,在原地段投资1.8亿元兴建了21层的世纪大厦,吸引了青岛国货集团和海天大酒店落户;把市委党校从向阳批发市场繁华地段搬迁到新城区,投资1.4亿元扩建了向阳市场,吸引青岛利群集团落户,激活了胶州的商业。同时,该市把老城杭州路、常州路、泸州路等改造地段的建设规划予以公示,充分展示开发地段的升值前景,引导社会资金向旧城改造项目集中,通过置换土地、捆绑开发等形式,有力地促进了城市建设和房地产开发。

  莱西科学规划突出特色

  作为青岛另一个卫星城市莱西市,在青岛市迈着巨人步伐快速前进的大背景下,该市科学规划,突出特色,实施了“积极拓展城市发展空间,调整产业布局,大力发展小城镇建设,带动农村经济和社会大发展”的战略,取得了可喜的成果。

  随着城市规模的扩大,莱西市牢固树立“规划就是财富”的观念,以经营城市的方式规划城市,先后编制完善了莱西市新一轮城市总体规划,科学合理地确定城市性质、功能、规模和布局,使城市发展结构实现了历史性转变,形成了“以市区为中心,以重点镇为翼,辐射带动一般镇”三个层面梯次推进的局面,为该市扩大开放,加快经济发展创造了条件。

  为避免留下城市败笔,该市在规划中注意突出系统性、超前性。综合各方面因素,从可持续发展的高度来编制新规划,注意留有余地,尽量拓宽城市将来的发展空间。去年,该市将莱西城区扩展到110平方公里,并把姜山镇、李权庄镇规划为面积50平方公里的新型工业区,沿烟青一级路开放,建设一条经济长廊,形成“两点布局、组团发展”的格局。

  生态建设是中小城市最大的魅力。为此,莱西新规划确立了以绿化为主体的生态体系,大规模地搞好植树造林和城镇绿化,建设生态化居民小区、道路、机关、学校,企事业单位,把莱西建成“城在森林中,人在花园中”的生态型城市。

  实践证明,规划已成为莱西市一笔巨大的财富,通过以城市规划调控城市资源,促进了产业集聚和人口集聚,壮大了城市规模,加快了城市化进程,进一步提升了区域核心竞争力,同时也有力地拉动了全市GDP年增长3个百分点。

  如火如荼的中小城市建设,已成为山东省城市化建设进程中一道亮丽的风景线。

 


编后语:

编发本期报道,给编辑留下了深深的思索,想必也能够让广大读者从中有所启迪。

  近年来,全国各地中小城市的建设有了很大的起色。这些中小规模的城市规划设计科学,城市布局合理,人口规模适中,人居环境十分优越。在一项市场调查中,有相当大比例的市民愿意选择中小城市置业居家,以远离日益喧嚣与浮躁的大都市。尤其值得关注的是,作为中小城市,由于尚且处在发展之中,城市拥有十分可观的土地资源,城市建设、土地开发、房地产业都具有广阔的发展空间,孕育着潜力巨大的无限商机。

  随着我国城市化进程的加快,作为省会城市、特大城市的发展势头迅猛,旧城改造基本完成,土地资源濒于枯竭,房地产开发的空间已经变得十分有限。将目光及时转向二三线城市、中小城市,在那里寻觅土地资源与开发项目,不失为一种明智的抉择。从本期报道中,让我们看到了这种商机的存在。
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